ავტორი: ნიკოლოზ ჯალაღანია
ადვოკატი

ბინის შეძენა ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საკითხია ნებისმიერი ადამიანის ცხოვრებაში. ბინის შეძენისას, მით უმეტეს, თუ საკითხი მშენებარე კორპუსში/კომპლექსში ბინის შეძენას ეხება, გარკვეული რისკებია გასათვალისწინებელი, რათა სრულად გამართლდეს ბინის შეძენის დროს ბინის შეძენის მსურველის მოლოდინი.

პირველ ყოვლისა, სიფრთხილე უნდა გამოვიჩინოთ დეველოპერული კომპანიის შერჩევისას. ამ შემთხვევაში ბინის შეძენის მსურველი უნდა დარწმუნდეს, რომ კომპანია შეძლებს: ა) მშენებლობის ხარისხიანად და ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში მთლიანად დასრულების უზრუნველყოფას, მათ შორის საერთო ფართების სადარბაზოების, ეზოსა და პარკინგის ტერიტორიის კეთილმოწყობას; ბ) აშენებული კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღებას. დეველოპერული კომპანიის სანდოობის განსაზღვრის დროს ყურადღება უნდა მიექცეს მისი საქმიანობის ისტორიას, დასრულებულ და მიმდინარე პროექტებს, უძრავი ქონების ბაზარზე მის პოზიციონირებას და დეველოპერული კომპანიის საბანკო ინსტიტუტებთან თანამშრომლობის ხარისხს. თუ კომპანია მჭიდროდ თანამშრომლობს საბანკო ინსტიტუტებთან, ეს მის სანდოობას ერთიორად ზრდის. მშენებლობის პროცესის დაფინანსება საქართველოში რეგისტრირებული საბანკო ინსტიტუტის მიერ, ე.წ. „პროექტის შეკვრა“, გულისხმობს: 1. დეველოპერული კომპანიის შესწავლას; 2. მშენებარე კორპუსის/კომპლექსის მომგებიანობის შესწავლას; 3. მშენებარე კორპუსის/კომპლექსის დასასრულებლად საჭირო თანხების გამოყოფას და 4. ბინებისა და სხვა ფართების რეალიზებიდან შემოსულ თანხებზე მიზნობრივად ხარჯვის მონიტორინგს საბანკო ინსტიტუტის მიერ. შესაბამისად, საბანკო კრედიტის არსებობის ფაქტი მნიშვნელოვნად ზრდის სანდოობის ხარისხს, ვინაიდან როგორც დეველოპერულ კომპანიას, ასევე პროექტს შეისწავლის საბანკო ინსტიტუტი და, გარდა ამისა, ორი მთავარი პრობლემა, რომლებიც საფრთხეს უქმნის მშენებლობის დასრულებას და რაც საქართველოში ფართოდ იყო გავრცელებული და, სამწუხაროდ, დღესაც გვხდება, კერძოდ მშენებლობის დასასრულებელი თანხების არარსებობა და შემოსული თანხების არამიზნობრივი ხარჯვა, საბანკო კრედიტით დაფინანსების შემთხვევაში ფაქტობრივად გადაჭრილია.

მშენებლობის დაფინანსების საკითხის გარკვევის შემდეგ რჩება კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი საკითხი, კერძოდ, რამდენად შეძლებს დეველოპერული კომპანია მის მიერ გაცემული დაპირების შესრულებას და მშენებარე კორპუსის/კომპლექსის სრულად დასრულების უზრუნველყოფას. კლასიკური გაგებით, დეველოპერული კომპანია სამშენებლო სამუშაოებს თვითონ არ აწარმოებს, ამისათვის მას დაქირავებული/დაკონტრაქტებული ჰყავს სამშენებლო კომპანია. დეველოპერული კომპანიის მთავარი მიზანია ბინის მყიდველებთან გაფორმებული ბინებისა და სხვა ფართების ნასყიდობის წინარე ან/და საბოლოო ხელშეკრულებებით ნაკისრ ვალდებულებათა სრულად შესრულება, რაც გულისხმობს სამშენებლო სამუშაოების ხარისხიანად და დადგენილ დროში შესრულების უზრუნველყოფას. ამ მიზნის განსახორციელებლად, პირველ ყოვლისა, კომპანიის ინტერესშია კარგი რეპუტაციის სამშენებლო კომპანიის მოძიება, მასთან შესაბამისი პირობებით ხელშეკრულების გაფორმება და სამუშაოების მიმდინარეობასა და მათ ხარისხზე ყოველდღიური მონიტორინგი. ასევე უაღრესად მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ ვინაიდან დეველოპერ და სამშენებლო კომპანიებს შორის არსებობს სახელშეკრულებო ურთიერთობა, დეველოპერულ კომპანიას აქვს ხელშეკრულებით და შესაბამისი კანონმდებლობით გათვალისწინებული სამართლებრივი ბერკეტების გამოყენების საშუალება იმ შემთხვევაში, თუ სამშენებლო კომპანია სრულად ან ნაწილობრივ არ ასრულებს ან/და უხარისხოდ ასრულებს ნაკისრ ვალდებულებებს (იგულისხმება სამშენებლო სამუშაოები).

სახელშეკრულებო და კანონმდებლობით გათვალისწინებულ ბერკეტებში იგულისხმება ჯარიმებისა და პირგასამტეხლოების დარიცხვის უფლება, ასევე უკიდურეს შემთხვევაში ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა და ახალი სამშენებლო კომპანიით ძველის ჩანაცვლება. სამშენებლო კომპანიის ჩანაცვლება ძალიან რთული, გარკვეულ ხარჯებთან დაკავშირებული და დროში გაწელილი პროცესია, თუმცა შესაძლებელია ერთადერთი სწორი გადაწყვეტილება აღმოჩნდეს კონკრეტულ შემთხვევებში დეველოპერული კომპანიის მიერ მშენებლობის დასასრულებლად.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, დეველოპერული კომპანიის სახელშეკრულებო და კანონმდებლობით გათვალისწინებული ბერკეტები დამატებითი მექანიზმია იმისათვის, რომ სამშენებლო კომპანიამ სრულად შეასრულოს მის მიერ ნაკისრი ვალდებულებები და დაამთავროს შეთანხმებულ ვადაში და ხარისხით კომპლექსი/კორპუსი, სადაც ჩვენ მიერ შეძენილი ბინა მდებარეობს. იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერული კომპანია თვითონ ახორციელებს მშენებლობას, ეს ბერკეტები აღარ არსებობს და მშენებლობის ხარისხიანად და დაპირებულ ვადებში დასრულების რისკი იზრდება.

შემდეგი მნიშვნელოვანი საკითხია იმ საპროექტო დოკუმენტაციის გაცნობა, რომელთა საფუძველზეც გაიცა მშენებლობის ნებართვა. ამ ინფორმაციის გაცნობა შესაძლებელია https://tas.ge/ „არქიტექტურული სამსახურის“ გრაფაში. საპროექტო დოკუმენტაციის გაცნობით ჩვენ შესაძლებლობა გვაქვს ვნახოთ, ამ კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე რამდენი და როგორი კორპუსების მშენებლობა უნდა განხორციელდეს, თუ რამდენიმე კორპუსია, როგორი იქნება მათი მდებარეობა, ერთმანეთისაგან დაშორება, რომელ კორპუსში მდებარეობს ჩვენ მიერ შერჩეული ბინა, როგორი ხედი იქნება ჩვენი ბინიდან, როგორი იქნება კორპუსი გარეგნულად (აქ იგულისხმება კორპუსის როგორც გარე, ისე შიდა ფასადი და აივნები), საიდან იქნება კორპუსებში მიმავალი გზა, ავტოსადგომებში ჩასასვლელი, ეზოს ტერიტორია და სხვა. აქ ხაზი უნდა გაუსვათ კიდევ ერთ ძალიან მნიშვნელოვან გარემოებას, კერძოდ, შეთანხმებული პროექტის საფუძველზე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ ხდება კორპუსში არსებული ფართების განშლა ცალკეულ ბინებად, ავტოსადგომებად და არასაცხოვრებელ ფართებად. შესაბამისად, მომავალში ბინის მესაკუთრედ რეგისტრაციის გართულების თავიდან ასაცილებლად უნდა დავრწმუნდეთ, რომ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული ბინის მონაცემები და ფართი (როგორც საცხოვრებელი, ასევე საზაფხულო ფართი) ზუსტად შეესაბამება საპროექტო დოკუმენტაციაში (ნახაზებში) დაცულ პარამეტრებს. მაგალითისათვის, თუ ჩვენ გვინდა 100 კვ.მ. ფართის ბინის ყიდვა და, დაუშვათ, ასეთი ფართის ბინა შეთანხმებულ პროექტში არ არის და დეველოპერული კომპანიის წარმომადგენელი გვირჩევს ჩვენი ბინისთვის სხვა ბინის ნაწილის შემოერთებას, ეს ძალიან დიდი რისკის შემცველია, ვინაიდან, თუ მომავალში არ მომზადდება დაკორექტირებული საპროექტო დოკუმენტაცია და ის სათანადო წესით არ შეთანხმდა, მყიდველი ვერ დარეგისტრირდება ახალი კონფიგურაციის ბინის მესაკუთრედ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. მეორე გამოსავალია, კომპლექსის/კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ დაიყოს ბინები და ახლებურად გაერთიანდეს, რაც გარკვეულ პროცედურებს მოიცავს და შეიძლება დროში გაწელილ და გარკვეულ ხარჯებთან დაკავშირებულ პროცესად გადაიქცეს ან/და შეიძლება, სულაც შეუძლებელი გახდეს. აქვე აღსანიშნავია, რომ ხშირად ბინის შეძენის მსურველი ორ ან მეტ ბინას ყიდულობს მომავალში მათი გაერთიანების მიზნით. ასეთი საკითხი ნაკლებად რისკიანია, ვინაიდან, თუ დეველოპერული კომპანია არ დააკორექტირებს პროექტს და 2 ან მეტ ბინას ერთ ბინად არ გააერთიანებს საპროექტო დოკუმენტაციის შეთანხმებით, საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მყიდველი დარეგისტრირდება ორი ან მეტი ბინის ცალ-ცალკე მესაკუთრედ და კომპლექსის/კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ მხოლოდ აზომვითი ნახაზის საფუძველზე იქნება შესაძლებელი შეძენილი ბინების გაერთიანება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში.

შემდეგი საკითხია სამშენებლო ტერიტორიის (მიწის ნაკვეთის) მომიჯნავე ტერიტორიის შესწავლა. ბინის შეძენის ნებისმიერ მსურველისათვის მნიშვნელოვანია, სად და როგორ იქნება ის კორპუსი განლაგებული, სადაც სურს მას ბინის შეძენა, ასევე როგორ იქნება ეს კორპუსი დაშორებული სხვა კორპუსებისაგან და როგორი იქნება ე.წ. „ხედი“ მისი მომავალი ბინიდან. პირველ ყოვლისა, უნდა აღინიშნოს, რომ მჭიდროდ დასახლებულ ქალაქში ხედი ძალიან ფართო და კონკრეტიკას მოკლებული ტერმინია, ვინაიდან, „ხედში“ რა იგულისხმება, უმეტესად არ არის განსაზღვრული ხელშეკრულებით. შესაძლებელია, რომ ერთ გარკვეულ დროის მონაკვეთში ბინის შეძენის მსურველს ჰქონდეს ის ხედი, რომელიც მას სურდა, თუმცა გარკვეული დროის გასვლის შემდეგ ეს მოცემულობა რადიკალურად შეიცვალოს მომიჯნავე მიწის ნაკვეთების განვითარების გამო. სწორედ ამ იმედგაცრუების თავიდან ასაცილებლად აუცილებელია სამშენებლო მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე ნაკვეთების შესწავლარაც გულისხმობს https://tas.ge/ ინტერაქტიულ რუკაზე სამშენებლო მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე ნაკვეთების მოძიებას და მათ შესწავლას. მაგალითად, თუ მომიჯნავე მიწის ნაკვეთი განვითარებული არ არის, სამშენებლოდ ვარგისი კატეგორიის და საკმაო მოცულობისაა, დარწმუნებით შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ გარკვეული პერიოდის შემდეგ ეს მიწის ნაკვეთი განვითარდება. გარდა ამისა, თუ მომიჯნავე მიწის ნაკვეთი განუვითარებელია, შეგვიძლია იმავე საიტზე „არქიტექტურული სამსახურის“ გრაფაში ვნახოთ, მიმდინარეობს თუ არა რაიმე სახის წარმოება საპროექტო დოკუმენტაციის შეთანხმებისა და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად. თუ მშენებლობის ნებართვა გაცემულია ან გაცემის პროცესშია, ატვირთულ საბუთებში შეგვიძლია ვნახოთ მომავალი კორპუსის განლაგების სქემა, რაც წარმოდგენას მოგვცემს მის პოზიციონირებაზე ჩვენს კორპუსთან, მათ შორის დაშორების მანძილს. აქვე შეგვიძლია დარწმუნებით გითხრათ, რომ მომიჯნავე ნაკვეთებზე შენობების არსებობაც არ გამორიცხავს მომავალში მათ სხვაგვარად განვითარებას, თუმცა, თუ მომიჯნავე ნაკვეთებზე შედარებით ბოლო პერიოდში აშენებულია მრავალბინიანი კორპუსები, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ამ ნაკვეთებზე უახლოეს მომავალში რამე შეიცვლება. 

შემდეგი საკითხი წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობების გაცნობაა. წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების მთავარ მიზანს წარმოადგენს მომავალში დასადები საბოლოო ან ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობების მხარეების მიერ წინასწარ განსაზღვრა. აქ შევეხებით რამდენიმე მნიშვნელოვან საკითხს, რომლებიც წინასწარვე უნდა იყოს შეთანხმებული მხარეებს შორის მომავალში გაუგებრობის თავიდან ასაცილებლად. წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებაში აუცილებლად უნდა იყოს დაკონკრეტებული: ა. ბინის მონაცემები, კორპუსის, სადარბაზოს ნომერი, სართული, ბინის ნომერი, საცხოვრებელი და საზაფხულო ფართის ჯამი. ეს მონაცემები, როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, ზედმიწევნით უნდა ემთხვეოდეს შეთანხმებულ საპროექტო დოკუმენტაციაში არსებულ ამ კონკრეტული ბინის მონაცემებს; ბ. ბინის ჩაბარების პირობები, ანუ როგორ კონდიციაში უნდა გადაეცეს ბინა მყიდველს. ხელშეკრულების ამ ნაწილში რაც უფრო მეტი კონკრეტიკა იქნება, მით უკეთესია. მხოლოდ „შავი“, „თეთრი“, „მწვანე“ ან სხვა ფერის კარკასის მითითება ამ საკითხს ვერ დაარეგულირებს, ვინაიდან, ჯერ ერთი, ამ ტერმინების საერთო განმარტებას ვერსად შევხვდებით და მეორე: ამ ტერმინებს სხვადასხვა კომპანია სხვადასხვანაირად განმარტავს; გ. კორპუსის დასრულებისა და ექსპლუატაციაში მიღების ვადები; დ. ბინის ღირებულების გადახდის გრაფიკი; ე. ორივე მხარის მიერ ნაკისრ ვალდებულებათა შეუსრულებლობის შემთხვევაში პასუხისმგებლობის ზომები. 

და ბოლოს, თუ ამ რისკების განსაზღვრა ბინის შეძენის მყიდველისათვის სირთულეს წარმოადგენს, ჩემი რეკომენდაციაა, შესაბამისი დარგის სპეციალისტებს მიმართოთ, რათა მომავალში თავიდან აიცილოთ გართულებები და მიიღოთ ის პროდუქტი, რისი შეძენაც თავიდანვე გსურდათ.